Tại sự kiện họp báo thị trường sáng 8/1,Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản CBRE cho biết 2024 là năm ghi nhận đà tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội ở hai loại hình sơ cấp (giá bán chủ đầu tư) và thứ cấp (chuyển nhượng).

Tính đến hết quý IV/2024,chung cư sơ cấp ở Thủ đô đạt trung bình 72 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì),tăng 12% theo quý và 36% theo năm. CBRE đánh giá đây là đà tăng mạnh nhất kể từ 2016 tại thị trường chung cư Hà Nội.

Xét theo phân khúc,Hà Nội chỉ có một dự án có giá tầm trung mở bán ở huyện Thạch Thất,với tỷ lệ hấp thụ tích cực. Còn lại chủ yếu là phân khúc cao cấp đến từ các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm. Chung cư đắt tiền cũng có xu hướng mở rộng tại vùng ven như huyện Đông Anh và Văn Giang (Hưng Yên).

Liên tiếp dự án mới đắt tiền ra mắt kéo mặt bằng giá chuyển nhượng leo thang. CBRE cho biết mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang đuổi kịp TP HCM,lần lượt 48 và 49 triệu đồng một m2.

Tương tự dự án mới,giá chung cư cũ của Thủ đô duy trì đà tăng so với hồi đầu năm,ở mức 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái,đà tăng đạt hơn 26% - mức cao nhất ghi nhận từ trước đến nay.

Diễn biến leo thang của căn hộ Hà Nội cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. Theo hãng dịch vụ bất động sản JLL,mặt bằng chung cư cao cấp ở Thủ đô bình quân 3.124 USD (khoảng 79 triệu đồng) mỗi m2,tăng hơn 12% theo năm.

Trong đó,quỹ hàng ra mắt ở quận trung tâm mặc định có giá chào bán cao. Đơn cử,dự án The Nelson Private Residence (quận Ba Đình) được chào giá 5.124 USD (khoảng 128 triệu đồng) một m2,với tiến độ thanh toán 6 đợt.

Trên thị trường chuyển nhượng,JLL cho biết giá chung cư cũ bình quân khoảng 2.834 USD (70 triệu đồng) một m2,tăng hơn 17% so cùng kỳ năm trước.

Theo ghi nhận của VnExpress,phân khúc chung cư tại Hà Nội đã tăng giá mạnh trong năm ngoái và ngày càng vượt ngoài tầm với của phần đông người dân. Nhiều khu chung cư giá rẻ,mở bán từ 10-15 triệu đồng mỗi m2 chục năm trước,đã leo thang 40-50% so với 2023.

Ngay cả những huyện ven,nguồn cung chung cư liên tục bổ sung nhưng giá bán lên đến 70-90 triệu đồng mỗi m2,cạnh tranh với dự án mới trong nội thành. Thậm chí,có một số dự án chào bán hơn trăm triệu đồng một m2 ở huyện Đông Anh. Với ngân sách 2-3 tỷ đồng,người mua nhà ngày càng ít sự lựa chọn ở quận trung tâm.

Loạt tòa chung cư tại đại đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Giá chung cư leo thang bất chấp nguồn cung đã hết khan hiếm. CBRE cho biết số lượng chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong 2024 tăng gấp ba lần so với năm trước đó,vượt 30.900 căn. Đây cũng là nguồn cung mở bán theo năm cao nhất kể từ 2020.

Tương tự,OneHousing - đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn,cho biết nguồn cung căn hộ mở mới cả năm 2024 tại Hà Nội đạt khoảng 35.000 căn,cao hơn so với dự báo trước đó là 22.000 - 24.000 căn. Đơn vị này đánh giá tỷ lệ hấp thụ dự án mở bán mới ở mức cao do khách hàng chủ yếu mua đầu tư,bên cạnh nhu cầu ở.

Lý giải chung cư hết khan hiếm nhưng ngày càng đắt,bà Nguyễn Hoài An,Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội,cho biết phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao. Chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực,nên những tòa mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Cùng với đó,chung cư mới giá cao vẫn bán chạy do nhu cầu đầu tư lớn nên chủ đầu tư càng khó giảm giá khi tung dự án mới.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property,người đã quan sát thị trường địa ốc gần 15 năm,cho biết thêm nguồn cung cải thiện về số nhưng kém đa dạng do "co cụm" ở vài dự án,chủ đầu tư dẫn đến giá bán liên tục tăng.

Ông nói,từ đầu năm đến nay,rổ hàng mới ra mắt thị trường Hà Nội là các phân khu tiếp theo của khu đô thị hoặc dự án có quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp,tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố. Còn số lượng dự án được phê duyệt mới vẫn "trên đầu ngón tay". Thị trường thiếu tính cạnh tranh khiến giá bán khó giảm.

Tuy vậy,đà tăng này có xu hướng chậm lại trong 2025. Bà An dự báo số lượng căn hộ mới tại Hà Nội ước đạt hơn 31.000 căn,cao hơn cả năm ngoái.

Nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai),phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Trong đó phân khúc cao cấp,hạng sang dự kiến vẫn áp đảo.

"Nguồn cung mới dồi dào khiến giá bán ổn định trở lại,dự kiến tăng trung bình 6-8% theo năm",Giám đốc cấp cao CBRE cho hay.

Ngọc Diễm